0. 주택 전세/월세 계약을 체결하셨나요?
많은 분들이 주택 전세/월세 계약을 체결하여 의식주 중 '주'를 해결하고 계시는데요.
그만큼 많은 분들이 걱정하시는 것이 바로 전세/월세 계약 사기를 걱정하십니다.
월세 계약은 월 차임이 존재하기 때문에 보증금이 상대적으로 적지만,
월 차임이 따로 없고 전세보증금만으로 계약기간동안 거주할 수 있는 전세계약은
보증금이 크기 때문에 걱정이 많으신 것이 현실이죠.
실제로 요근래 전세사기가 기승인데다가 해결할 수 있는 뾰족한 수도 없고,
전세사기 피해자는 오롯이 그 피해를 떠안게 됩니다.
그래서 더더욱 중요한 것이 월세/전세 계약 체결 시에
임차인으로서 내가 할 수 있는 법적인 장치는 모두 해놓는 것이 좋습니다.
임대인이 아무리 좋은 사람이고, 계약 체결 당시에는 문제 없을 것처럼 보여도,
사람 일이라는게 어떻게 될지 모르는 법이니
주택 월세/전세 계약을 체결했다면, 꼭 대항력을 갖춰 추후에 발생할 분쟁을 최소한이라도 미리 방지합시다.
1. 대항력이란?
대항력은 주택임대차보호법 제3조에서 규정하고 있습니다.
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
[전문개정 2008. 3. 21.]
말그대로 대항력을 갖춘 임차인이라면 그 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있는 권리를 의미하는데요.
그렇다면, 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 대항력을 갖추려면 어떤 조건이 있을지 알아봅시다.
2. 대항력 갖추기 위한 조건
1) 주택의 인도: 이사.
2) 전입신고
대항력을 갖추기 위한 조건으로는 위 2가지 조건이 있습니다.
먼저, 임대인으로부터 주택을 인도받고 실제로 거주하여야 합니다.
법령에서 말하는 주택의 인도는 현실적, 지배적인 점유를 의미하기 때문에
계약 당사자인 임차인이 실제로 해당 주택에 이사하고 거주해야합니다.
두번째로, 전입신고를 해야합니다.
전입신고는 주택 소재지 관할 행정복지센터 방문 또는 정부24를 통해 인터넷 접수가 가능합니다.
그 방법은 아래에서 살펴보겠습니다.
3. 인터넷 전입신고 하는 방법 (정부24)
1) 정부24 홈페이지 접속 (https://www.gov.kr/portal/main/nologin)
2) 가운데 검색창에 "전입신고" 검색
3) [민원서비스] - [전입신고] - 오른쪽 "신고하기" 클릭.
4) 위 팝업창이 뜨면 편한 방식으로 선택 후 진행. (회원/비회원 상관없음)
5) 하단 "예" 클릭 후 "확인" 클릭.
tip! 경우에 따라 인터넷을 통한 전입신고가 불가한 경우가 있으므로, 위 안내문을 확인하시기 바랍니다.
6) 신청인 정보 확인 후 [전입하는 사유를 선택해 주세요.]에서 전입사유 체크.
7) 하단 "다음단계" 클릭.
8) [이사 전에 살던 곳 주소를 조회해 주세요.] 탭에서 '도', '시' 입력 후 "주소조회" 클릭.
9) [이사 가는 사람을 선택하세요.] 탭에서 이사가는 사람 선택 후 하단 "다음단계" 클릭.
10) [이사온 곳의 주소를 입력해 주세요.] 탭에서 이사한 곳의 주소와 상세주소, 다가구주택여부 입력
11) [다음 중에서 해당하는 것을 선택해주세요.] 탭에서 상황에 맞게 체크.
12) 그 아래 내용들은 선택사항이므로, 원하는 항목에 대해 체크.
13) 하단 "민원신청하기" 클릭하면 끝.
이렇게 인터넷을 통한 전입신고 접수도 가능하오니,
주택 전세/월세 계약을 체결했다면 꼭 전입신고 합시다.
참고로 온라인 전입신고의 경우 행정복지센터 상황에 따라 다음 날 처리되는 경우도 있으니,
가장 안전한 방법은 이사한 날 관할 행정복지센터 방문하여 처리하는 것이 가장 좋습니다.
(대항력은 조건 갖춘 후 다음 날부터 효력이 있으므로 이사한 당일 전입신고 필수!!)
3. 확정일자 받는 법
확정일자는 대항력을 위한 조건은 아닙니다.
하지만 확정일자를 받는 이유는 지역별로 최우선변제권이 규정되어있는데
혹시 추후 발생할 분쟁에 대해서 최우선변제권의 대상이 되기 위함입니다.
(소액임차인의 경우에만 해당됩니다)
최우선변제권이란,
"주택임대차보호법에 의하여 임차주택의 경매, 공매시에
소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리"를 말하는데,
혹시 내가 임차하던 주택이 경매 또는 공매에 넘어갔고,
내 보증금이 다른 선순위 채권들로 인해 후순위로 밀려났다면
정말 최악의 상황에서는 보증금을 한 푼도 못돌려받는 불상사가 생길 수 있습니다.
이를 위해 각 지자체별로 "최우선변제금액"이 있고,
이를 근거로 배당받기 위해서는 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다.
확정일자는 주택임대차신고를 하시거나(관련 포스팅: https://j100499.tistory.com/15),
행정복지센터에 계약서를 지참하시고 방문하시면 확정일자를 받을 수 있습니다.
추후에 어떤 일이 생길지 모르니,
주택 월세/전세 계약을 체결하였다면 이사 당일 꼭 전입신고 및 확정일자를 받으시길 바랍니다.
권리 위에 잠자는 자는 보호 받을 수 없습니다.
오늘은 이렇게 주택임대차보호법에 대해 알아보았습니다.
감사합니다.
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